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  • 臺州房地產論壇房地產論壇『 談房論市 』 → 先租后買合算率很高, 5年后再買房可能節省許多按揭款


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    主題:先租后買合算率很高, 5年后再買房可能節省許多按揭款

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    先租后買合算率很高, 5年后再買房可能節省許多按揭款  發帖心情 Post By:2010-3-23 21:01:08

      先租后買合算率:指推遲幾年買房節省的資金與現在買房總價之比,以預測推遲幾年買房更合算的程度。

     

      2010年買房100平米,單價1.4萬(含稅費)。按揭98萬,首付42萬,裝修5萬,共需要145萬。2010年1月,5年期銀行利率是3.6%,買入國債投資收益率高于銀行利率。

     

      如果5年后再買房,投資收益率按5%算,自有資金47萬 × 1.05 × 1.05 × 1.05 × 1.05 × 1.05 = 到那時口袋里有60萬。

     

      按揭98萬的每年利息6.86萬 × 5年=34萬血汗錢留在口袋里。

     

      60萬 + 34萬 - 五年花費租金10萬 = 五年后口袋里有買房資金84萬。

     

      2015年新房價可能下跌到單價1萬(包括稅費),因為:

     

      一、一物降一物?陀^規律、美國貨幣正策、國際金融炒家、民意和物業稅是高房價的克星,正俯不丟卒保車,國家的“車馬炮”可能一敗涂地。5年后物業稅開征,房價下跌?纯闯捶靠偷臍饧睌,大放厥詞,再看看無房戶的心中竊喜,“請求加稅”,就知道這個結果了。

     

      二、2010年的改良主義調控和既怕漲更怕跌的官僚主義心態,可能使得2011年還會有一次“救市成功”的“大回春”,房價可能再次上漲。物極必反,2012年大熊市就到來了,土地流拍,財政就饑腸轆轆了,物業稅不得不開征,然后房價跌跌不休,房價“沉默的十年”就來了。

     

      三、同一天,同一地段,同樣100平米,房齡相差10年,總價相差20萬,這20萬就是10年的折舊費,即每年2萬的折舊費 × 5年 = 這套二手房5年需要折舊10萬。100萬 - 折舊10萬 + 裝修殘值3萬 + 稅費4萬 = 這個二手房97萬就可以買到。

     

      四、2008年,這樣的新房曾經下跌到80萬。2015年的價格仍然比2008年的價格貴20萬。說明我的計算是保守的。

     

      五、相信投機市場的規律,大漲之后是大跌。熊市不言底,所以不要以為那時新房1萬不可能。相信食物消化規律,吃得多就拉得多。相信波浪理論,大漲后通常下跌幅度為0.5。即使新房在目前1.4萬的基礎上上漲到2萬,下跌0.5就是1萬。

     

      六、那時新房100萬,計算房價收入比仍高于15,有考慮成本的租售比仍高達500個月。

      需要97萬 - 口袋里有84萬 = 只需要按揭13萬。

      現在買房需要按揭98萬 - 那時只需要按揭13萬 = 五年節省按揭金額85萬/每年工資收入剩余7萬 = 少奮斗12年。

     

      從長期看,通貨膨脹不得不防,但是,近8年人民幣貶值1倍,房價上漲5倍,瘋狂炒作后的房價已透支了10年的通貨膨脹;今后5年里,可能2年通貨緊縮,3年通貨膨脹,所以資金是安全的。

      如果遇到經濟危機二次探底,你的收入降低。有買則月供困難。等待則雖然收入減少,但房價下跌更多。

      這是一個基本的思路。情況千差萬別,只要動筆將你認可的實際數據填進去,計算一下,就如夢方醒,大徹大悟了。



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      發帖心情 Post By:2010-3-23 21:39:24

    有獨到之處, 好文章!


    活躍臺州樓市,服務百姓人家!
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      發帖心情 Post By:2010-4-7 10:21:37

    一物降一物?再過幾年開征遺產稅了 ,那么富翁怎么辦?直接買房子寫子女的名字!

    完全自編的心理,每個人都有自己的想法并不是你想當然的。

    房屋的折舊?您知道房屋有幾證嗎?除了房產證還有土地證?房屋會舊的,那么土地增值了呢?房子買賣的時候70的產權過了20年會給你除以7再乘以5算價格嗎?沒知識你也要有常識!你沒常識就要?措娨暵!

    房價的漲跌你要看大的局勢,小的環境!為什么現在這個房價要遭到大眾的熱議?以為很多人買不起了!那么買不起的前提是很多人要買!說明了還有很多的鋼性需求存在,說明11年多少價,15年說明價,您是神仙?

    不知道樓主在房產市場沉浸了多久,其實大家明白一點:一直以來銀行利息的增長從來沒有超過房價的增長,那么大家明白自己處境了嘛??


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    攀崖人
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      發帖心情 Post By:2010-4-7 18:21:03

    樓主的話有道理,樓上的雄辯也不是沒有根據。

     

    新問題來了

    現在那么高的空置率怎么辦?富二代住 資本市場撐,但是還有多少富二代沒房,流動資本還會進到這個風雨滿樓的房市嗎,特別是臺州這個三線城市。還有政府不考慮民生也要考慮社會穩定吧?

     

    近幾年房價肯定會崩盤的。圖片點擊可在新窗口打開查看


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    百合花香
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      發帖心情 Post By:2011-6-3 9:11:43

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    果冻传媒少妇偷窃癖
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