• <bdo id="kk6k2"></bdo>
  • <td id="kk6k2"></td>
  • <bdo id="kk6k2"><noscript id="kk6k2"></noscript></bdo>

  • 臺州房地產論壇房地產論壇『 談房論市 』 → 萬科松山湖會議紀要(內部資料)


      共有27113人關注過本帖樹形打印

    主題:萬科松山湖會議紀要(內部資料)

    帥哥喲,離線,有人找我嗎?
    泡泡龍
      1樓 個性首頁 | 信息 | 搜索 | 郵箱 | 主頁 | UC


    加好友 發短信
    等級:超級版主 帖子:345 積分:6807 威望:0 精華:96 注冊:2005-8-10 9:09:57
    萬科松山湖會議紀要(內部資料)  發帖心情 Post By:2008-9-14 23:43:23

    新形勢,新思維,新行動——萬科集團主要負責人在“松山湖會議”上的講話


        在今年還剩下最后四個月的日子召開這個會議,主要講三個話題:

    一、是讓大家清楚的認識過去兩年的房地產市場是一個什么樣的市場;

    二、是萬科的市場競爭能力和盈利能力靠的是什么;

    三、是未來16個月的對策和行動。

       
        我先從一個案例說起,在我們開會的會議室對面,是我們在2006年下半年起售的松山湖1號別墅項目,這是作為一個自然資源類項目來定位的,06年10月一期開盤,18000的起價,一搶而空,很多人想走后門,找到我或其他的高層來要購買指標,我們內部的高管也有幾位在此買了房,07年中8月二期開盤,均價超過了30000,售出了80%,而近期開盤的三期,折后均價15000,卻無人問津,為什么市場變化如此之快,產品還是一樣的產品。

       
        有人也許認為這是國家調控政策造成的,是國家的金融政策壓縮市場的結果,可是,我要說,這是市場的真實情況,是消費者實際消費能力的真實體現。

       
        萬科在行業內和各行業的比較收入中,高管和員工收入相對來說是中偏高的,在座的高管,如果憑你們正常的工資收入,能買松山湖1號的房子嗎?

       
        為什么我們的高管在前年,去年可以考慮買2-3萬的別墅,主要是資本市場泡沫膨脹造就的,萬科在去年的最高市值超過3000億人民幣,是全世界最高市值的房地產公司,而現在,市值不到700億,而中國證券市場的泡沫破裂后市值消滅了15萬億,通過證券市場爆發的財富基本被消滅了。

       
        深圳銀行系統在06-07年新增的開發貸款和按揭款超過5000億,而深圳正常年份的房屋銷售額約1000億,金融資金的超額投放導致有限的房源被過多的資金追逐而走高。

       
        而現在,這兩個資金來源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消費者的真實消費能力,是自住者的剛性需求。我們的價格就必須適應,必須回歸正常市場的水平和需求。
       

        過往兩年,我們也掙了市場泡沫的錢,估算下來,在兩年中多掙了60-70億,市場不理性,阿貓阿狗都掙錢,我們肯定也要隨行就市,要比別人掙得更多,但大家必須清楚,這是天上掉下來的餡餅,這不是我們掙的錢,是瘋狂的投資客們送來的錢。
       

        錯誤的市場會很快糾正,如果國家不及時出手,會釀成更大的波動,會對行業和國民經濟造成更大的損害,現在市場在糾錯,在回歸理性,我們的思維也必須回歸,必須認識到過去兩年的市場是一個不正常的市場,我們是一家正常持續經營的企業,要采取正常的市場思維經營和盈利。
       

        我們很多的高管,特別是其他城市的高管都未經歷過房產調控風暴的洗禮,十幾年前,市場化的房地產城市并不多,能真正見識和體會過房產調控后的蕭條狀況的人也不多,十幾年前,我們在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑現在已沒有人去關注了,這一輪調控,大家有幸參與和經歷其中,對未來的見識和成長是有極大好處的,萬科的全國隊伍,這是第一次全面接受新一輪調控的考驗,我敢說,五年后,我們的隊伍將真正成熟了,可以不用太擔心未來的風浪了。
       

        泡沫是可以賺到錢,但泡沫破裂后多數人還是將賺到的錢賠進去了,甚至賠得更多。
        這一輪調控會有很多的地產企業破產,消失,甚至有現在還在市場上呼風喚雨的大企業。
        我們也沒有在泡沫中占到便宜,過去是多賺了幾十億,但在市場的沖動中,我們許多區域也高價買入了許多土地,甚至還做了幾次地王,在過程中我是非常擔心,但還是放手讓大家去操作了,我知道,這些高價地賠的可能性很大,但我們要鍛煉隊伍,要給市場一線的指揮員們給予尊重和支持。
       

        現在,我主要抓兩件事:

        一、是住宅產業化項目的推進

        這是我們打贏未來幾年的成本之戰的利器,碧桂園現在在廣州郊區賣6000元的別墅,3000元帶裝修的洋房,我們做得到嗎?碧桂園的一條龍產業鏈是其成本競爭的優勢,但我們的開發模式與他不同,一條龍是我們做不到的,大家昨天也看過了離此不到一公里的松山湖萬科住宅產業化項目,我們在投入大量的研究力量在做標準化,節能化,高質量的建筑墻體材料,門窗,衛浴產品,下一步是如何將這些東西組合成大件,按照我們的不同檔次的住房系列形成不同的標準大件,將從開工到竣工的時間縮短到半年之內,我們的單位銷售財務成本和管理成本將下降30%以上,這是我們打敗其他企業,占據絕對領先地位的根本。實現了這一目標,在同等的土地成本和人工成本的情況下,我們的銷售價格可以比別人低20%以上錢還比別人掙得多,當我們把利潤率下調到10%以內時,其他企業全部虧損,沒有企業能成為我們的競爭對手。
       

        第二件事是近期的調整策略
        我要問東莞公司,松山湖1號三期15000賣不出去,你是不是打算不賣了,等什么?本周公司法律部門已發出通稿,對各地的大降價的公開言論和應對前期高價購房者的措施,我知道,近期有幾十個二期的購買者在鬧事,但交給律師團去處理即可,公司的降價策略不能被干擾,上個月5期的土地買進來的成本是2000多,我要求你的五期別墅產品即使價格調整到7000,你能盈利并快速出貨,說到這個地步,你應該明白三期的價格應該怎么走。

       
        為什么我們要敢于降價,快速降價,前面說過大調整的后果和周期,現在調控措施還在陸續出臺,本周的限貸令的出臺更是令我都敢到心驚肉跳,國家的決心和態度非常明確,大家沒有體會到5000萬買來的土地被法院200萬賣出的痛苦,不會想到現在還有較好利潤時一定要以最快的速度出貨,措施和價格一定要比其他企業先走一步,北京公司近日放出暫時不大幅度降價的策略是對的,先穩住其他企業,并迅速制訂好措施和組織力量,半月后北京公司開始大降價時,能一舉成功大批出貨,不給其他企業反應和組織應對的機會,一次又一次,一波又一波,讓其他企業總跟在我們后面降價,消費力和資金總是向我們傾斜流入。


        以最快的速度將尚有利潤,甚至沒有利潤,虧損的銷售盡快實現,快速降低我們的存貨和消化現有土地,在限貸令出來后,估計地方政府需要消化幾個月,才明白已經沒有多少人有錢買土地了,而我們手頭的現金可以大量低價買入土地,并結合住宅產業化的實現計劃,快速推出比現在市場價格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店對面的長城世家高層在06年買入的土地是4000,兩月前開始賣房是8000,而我們的5期別墅地是2000多,造出的別墅可以賣得比他的高層還便宜,未來松山湖新推出的土地會降到1000,其他東莞鎮區現在的地價已經低于800了,我們如果在東莞以低于800的價格買地,造出的公寓2500都有利潤,其他企業還能跟我們競爭嗎,F在他們出貨猶豫,緩慢,現金全部變成了房子,銀行又貸不到款,資本市場又融不到錢,半年后全國各地政府在財政支付的壓力下,開始大批量推出即好又便宜的地塊,市場上沒有幾個購買者,我們盡可以努力壓價,再迅速建設低價銷售,這些不敢降價,不肯降價的房企的存貨就一直沒有出手的機會。

       
        我再強調一句,敢于降價,勇于降價,將手頭的存貨和正在開發推出的新貨以最快的速度賣掉,我們再去買更便宜的土地,以更快的速度建設出更低成本的房子,以更低的價格快速出售。這就是我們在座的所有人在本次會議后需要最快速度執行的未來16個月的對策和行動。



    活躍臺州樓市,服務百姓人家!
    [本帖被加為精華]
    支持(0中立(0反對(0回到頂部
    帥哥喲,離線,有人找我嗎?
    泡泡龍
      2樓 個性首頁 | 信息 | 搜索 | 郵箱 | 主頁 | UC


    加好友 發短信
    等級:超級版主 帖子:345 積分:6807 威望:0 精華:96 注冊:2005-8-10 9:09:57
      發帖心情 Post By:2008-9-15 0:06:31

    這篇文章在網上呈“病毒”式傳播,萬科向公安報案說是偽造。

     

    看完這篇文章 感覺其中生意經講的很好,不管它真假就當學習了



    活躍臺州樓市,服務百姓人家!
    支持(1中立(0反對(0回到頂部
    帥哥喲,離線,有人找我嗎?
    新天地
      3樓 個性首頁 | 信息 | 搜索 | 郵箱 | 主頁 | UC


    加好友 發短信
    等級:職業俠客 帖子:450 積分:4238 威望:0 精華:0 注冊:2008-8-28 10:20:43
      發帖心情 Post By:2008-9-15 15:25:33

    好東西,收藏!

    支持(1中立(0反對(2回到頂部
    果冻传媒少妇偷窃癖
  • <bdo id="kk6k2"></bdo>
  • <td id="kk6k2"></td>
  • <bdo id="kk6k2"><noscript id="kk6k2"></noscript></bdo>